把房子全款买下来再抵押贷款

全款购房后再抵押贷款是一种近年来逐渐流行的资金运作方式，尤其适合有短期资金需求或希望优化贷款利率的人群。这种方式将房产作为抵押物，通过银行或金融机构获取贷款资金。以下从利弊分析、操作流程及注意事项三方面展开说明。

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一、全款买房后抵押贷款的优势

1. 利率更低
   

   与普通按揭贷款相比，抵押贷款利率通常更低。例如，当前按揭贷款利率普遍在4.6%-6.37%，而抵押贷款利率可低至3.85%-4.85%。若贷款金额较大，长期可节省数十万利息。

2. 更高贷款额度
   

   按揭贷款首套房最高可贷房价的70%，二套房仅40%，而抵押贷款一般可贷房产评估值的60%-80%，部分银行甚至可达90%。

3. 节省税费与议价空间
   

   全款购房时，买家可要求卖方降低房价或减免部分税费（如契税、个税），且无需受限于按揭贷款的网签价格。

4. 流程更快
   

   按揭贷款审批需1-2个月，而抵押贷款仅需2-3个工作日，适合急需资金的购房者。

二、全款买房后抵押贷款的劣势

1. 无法使用公积金
   

   抵押贷款属于经营性贷款或消费贷款，不能使用公积金还款。



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2. 短期资金压力大
   

   需先筹集全款购房资金，可能涉及短期过桥贷款或信用贷，存在周转风险。

3. 适用房产类型受限
   

   抵押贷款要求房产为现房且房龄不超过20-35年，期房或老旧房产无法操作。

三、操作流程与要求

1. 申请条件

   • 借款人年龄18-65岁，信用良好且收入稳定。
   • 房产需产权清晰、可上市流通，房龄一般不超过35年。

2. 材料准备

   • 个人：身份证、户口本、婚姻证明、收入证明、房产证。
   • 企业（经营性贷款）：营业执照、财务报表、购销合同等。

3. 步骤

   • 评估房产：银行委托机构评估房产价值，通常为市价的80%-90%。
   • 提交申请：填写抵押贷款申请表，附相关材料。
   • 审批与公证：银行审核资质后签订合同并办理公证。
   • 抵押登记：到房管局办理抵押登记手续，银行放款。

   

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四、注意事项与风险

1. 防范骗局
   

   警惕中介虚高评估价诱导超额贷款，避免因还款压力导致房产被收回。

2. 选择正规机构
   

   优先选择银行或持牌金融机构，避免高息或隐形费用。

3. 评估还款能力
   

   抵押贷款期限较短（一般5-10年），需确保现金流足以覆盖月供。

4. 合理规划用途
   

   抵押贷款资金不得违规流入楼市或股市，需提供合法用途证明。

总结

全款买房后抵押贷款是一种灵活的资金解决方案，尤其适合二套房买家或需要低息贷款的企业主。但其对资金周转能力和房产资质要求较高，操作时需综合评估风险与收益，并严格遵守金融监管规定。